在我国《合同法》实施前约定的房屋租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20年，这样的约定是否有效？发生纠纷时法院应当如何调整？近日，本院审理了该案件，并经一、二审作出了生效判决。
案情回顾
1997年1月24日，湛江市某工商管理分局与被告符某签订了《租赁铺位协议书》，约定符某租赁位于某商业街K物楼某铺位，租赁期限为50年，从1997年2月1日起至2047年2月1日止，铺面面积为7.85平方米，每平方米年租金为2480元，合计50年租金为19468元。双方对约定的租金理解有争议，原告认为“合计50年租金为19468元”属于笔误，应当按照 “每平方米年租金为2480元”的约定计算租金，故主张被告支付欠缴租金；被告则认为“每平方米年租金2480元”实际是每平方米50年的租金2480元，即2480元乘以7.85平方米等于19468元，是双方真实的意思表示，故被告已付清50年的租金。另，原告认为租赁期限50年超过合同法规定的最长租赁期限20年，故请求法院确认自2019年10月1日之后的租赁期限无效；被告则认为约定50年的租赁期限没有违反当时的法律规定，应当认定有效。
法院判决
本院经审理认为，涉案合同签订于1997年1月24日，履行期限从1997年2月1日起至2047年2月1日止，跨越《中华人民共和国合同法》1999年10月1日实施之日，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定，从1997年2月1日起至1999年9月30日止，属于合同法实施之前的履行期间，故不受合同法调整。但从1999年10月1日起至2047年2月1日止的履行期限，发生于合同法实施之后，应当适用合同法，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，2019年10月1日起至2047年2月1日止的履行期限显然违反了法律的强制性规定，法院支持原告自2019年10月1日之后的租赁期限无效的诉讼请求。
涉案合同系出租方提供的格式合同，合同约定“每平方米年租金2480元”显然不符合当时市场经济状况，远超当时租金标准，而约定案涉铺面50年的租金为19468元符合当时市场租金标准，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，法院采信案涉铺面50年的租金为19468元的约定，被告已实际付清租金，法院驳回原告主张被告支付租金272552元的诉请。
最终，法院判决确认湛江市某工商管理分局与被告符某于1997年1月24日签订的《租赁铺位协议书》，约定自2019年10月1日起至2047年2月1日止的租赁期限无效。并驳回原告湛江市某物业管理站的其他诉讼请求。
被告符某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理作出终审判决，判决维持原判，该案现已生效。
法官说法
当事人为达到长期使用租赁物的目的，约定了相当长的租赁期限，以租代卖的情况屡见不鲜。本案中，合同双方约定的房屋租赁期限超过合同法规定的最长租赁期限20年，且跨越了《合同法》实施之日，《合同法》实施之前的租赁期间按照法不溯及既往的原则，法院不予调整，但《合同法》实施后的租赁期限应当自合同法实施之日起计算，超过《合同法》规定的最长20年的租赁期限当属无效。
法条延伸
《中华人民共和国合同法》
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第一条 合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
